Yargıtay’dan Ortak Tapuya Emsal Karar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortak tapulu taşınmazlarda ön alım hakkına ilişkin emsal niteliğinde bir karara imza attı. Fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle reddedilen dava, arazide sınır çizgisi olmadığı tespiti üzerine bozuldu. Karar, hissedarlar arasındaki satışlarda yeni bir hukuki ölçüt ortaya koydu.

Ortak tapulu arsalarda hissedarlar arasında yaşanan satış ve ön alım hakkı tartışmalarına ilişkin önemli bir karar çıktı. Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre, hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satmasının ardından diğer hissedarın açtığı ön alım (şufa) davası alt mahkeme tarafından reddedildi.

Alt mahkeme, taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davacının talebini kabul etmedi. Ancak dosyayı inceleyen Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, arazide fiili taksim olduğuna dair somut ve fiziki bir belirleme bulunmadığını vurguladı.

Yargıtay, yapılan keşifte taşınmazın boş tarla niteliğinde olduğu, üzerinde herhangi bir sınır çizgisi ya da paydaşlar arasında belirlenmiş fiili ayrım bulunmadığının tespit edildiğini belirtti. Bu nedenle alt mahkeme kararı bozuldu.

Ortak Tapuda Satış Krizi

Ortak mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattı.

Bu satış sonrası diğer hissedar, ön alım hakkını kullanmak için dava açtı.

Dava, payın aynı şartlarla kendisine devrini talep ediyordu.

Ancak yerel mahkeme davayı reddetti.

Fiili Taksim Savunması

Davalı taraf, arazide fiili taksim bulunduğunu ileri sürdü.

Yani taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölündüğünü savundu.

Bu durumda ön alım hakkının kullanılamayacağını iddia etti.

Mahkeme de bu savunmayı dikkate aldı.

Yerel Mahkeme Red Kararı Verdi

Alt mahkeme, fiili taksim olduğu gerekçesiyle davayı reddetti.

Kararda, paydaşların sınırları belirlediği kabul edildi.

Bu nedenle üçüncü kişiye yapılan satış geçerli sayıldı.

Davacı hissedarın ön alım talebi kabul edilmedi.

Yargıtay Dosyayı İnceledi

Karar temyiz edilince dosya Yargıtay’a taşındı.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi dosyayı ayrıntılı şekilde değerlendirdi.

Keşif tutanakları ve bilirkişi raporları incelendi.

Fiili taksimin varlığı somut delillerle araştırıldı.

Sınır Çizgisi Bulunmadı

Keşif sırasında taşınmazın boş tarla olduğu belirlendi.

Ekili ürün ya da fiziki ayrım bulunmadığı kaydedildi.

Arazi üzerinde herhangi bir sınır çizgisine rastlanmadı.

Bu durum fiili taksim iddiasını zayıflattı.

Uzman İncelemesi Etkili Oldu

Fen, ziraat ve gayrimenkul değerleme uzmanları eşliğinde inceleme yapıldı.

Hazırlanan rapor keşif tutanağına yansıdı.

Uzman görüşleri, fiziki bölünme olmadığını ortaya koydu.

Bu tespit Yargıtay kararında belirleyici oldu.

Emsal Niteliğinde Karar

Yargıtay, yerel mahkemenin kararını bozdu.

Fiili taksimin varlığı için somut fiziki delil gerektiği vurgulandı.

Sadece sözlü beyanın yeterli olmayacağı belirtildi.

Karar, benzer davalar için emsal niteliği taşıyor.

Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?

Ön alım hakkı, paylı mülkiyette hissedarlara tanınan yasal bir haktır.

Bir hissedar payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar öncelikli satın alma hakkına sahiptir.

Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren belirli süre içinde kullanılmalıdır.

Amaç, taşınmaza yabancı bir kişinin ortak olmasını önlemektir.

Fiili Taksim Neden Önemli?

Fiili taksim, taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünmesi anlamına gelir.

Sınırlar belirlenmiş ve kullanım ayrılmışsa ön alım hakkı sınırlanabilir.

Ancak bunun somut delillerle ispat edilmesi gerekir.

Aksi halde ön alım hakkı devam eder.

Hissedarlar İçin Kritik Uyarı

Ortak tapulu taşınmazlarda satış yapacak hissedarların dikkatli olması gerekiyor.

Fiili taksim varsa bunun resmi ya da somut göstergeleri bulunmalı.

Aksi halde yapılan satış ön alım davasına konu olabilir.

Bu durum satış sürecini uzatabilir.

Gayrimenkul Piyasasına Etkisi

Kararın, ortak tapulu arsa satışlarında daha dikkatli işlem yapılmasına yol açması bekleniyor.

Tapu işlemlerinde hukuki danışmanlık önemi artacak.

Yatırımcılar için risk analizi daha belirgin hale gelecek.

Uzmanlar, sözlü anlaşmalar yerine resmi işlemleri öneriyor.

Hukuki Belirlilik Vurgusu

Yargıtay kararında hukuki belirlilik ilkesine dikkat çekildi.

Fiili taksimin açık ve somut olması gerektiği belirtildi.

Bu yaklaşım, keyfi uygulamaların önüne geçmeyi amaçlıyor.

Karar, paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklara netlik kazandırıyor.

Yargıtay’ın verdiği bu karar, ortak tapulu taşınmazlarda ön alım hakkının sınırlarını yeniden çizdi. Fiili taksim iddiasının yalnızca beyanla değil, somut fiziki delillerle ispat edilmesi gerektiği net şekilde ortaya kondu.

Karar, hem hissedarlar hem de yatırımcılar açısından önemli bir rehber niteliği taşıyor. Özellikle ortak tapulu arsa satışlarında hukuki sürecin titizlikle yürütülmesi gerektiği bir kez daha vurgulanmış oldu.