TBMM’de kabul edilen yeni düzenleme, emlak vergisi ve tapu harçlarında 2026’dan itibaren büyük artışlara yol açacak. Tapu işlemlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması zorunlu hale gelirken, rayiç bedel ile gerçek bedel arasındaki fark nedeniyle tapu harçları üç kata kadar yükselebilecek.

TBMM’de kabul edilen düzenleme, 2026 yılından itibaren tapu harçları ve emlak vergilerinde önemli artışlara neden olacak. Uzmanlar, vatandaşların tapu devir işlemlerini yıl bitmeden tamamlaması gerektiğini belirtiyor. Düzenleme uyarınca tapu harçları, emlak vergisine esas değerlerin yükselmesiyle birlikte ciddi oranda artış gösterecek.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Tolu, tapu işlemlerinde gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapılmasının zorunlu olduğunu hatırlatarak, birçok işlemin hâlâ rayiç bedel üzerinden yürütüldüğünü ifade etti. Bu nedenle 2026’da geçerli olacak yeni değerlerle tapu harçlarının üç kata kadar çıkabileceği belirtiliyor.

Örneğin 2025 yılı için emlak vergisi değeri 3 milyon TL olan bir konutun 2026 yılı vergilendirmeye esas değeri en fazla 9 milyon TL olabilecek. Bu durumda bugün 120 bin TL olan tapu harcı, 2026 yılında 360 bin TL’ye yükselecek. Harç tutarı alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılacağından, taraflar kişi başı 180 bin TL ödeyecek.

Uzmanlar, yıl sona ermeden tapu işlemlerini tamamlamanın büyük avantaj sağlayacağını vurguluyor.

Üç Kat Artışın Yasal Dayanağı: Düzenleme Nasıl İşleyecek?

TBMM’de kabul edilen düzenleme, emlak vergisi değerlerinin 2026 yılında maksimum üç katına kadar çıkarılabilmesine olanak tanıyor. Bu artışın tapu harcı hesaplamalarına doğrudan yansıyacak olması, harçların otomatik olarak üç katına tırmanmasına neden olacak. Tapu harcı oranı değişmese de (binde 20 alıcı + binde 20 satıcı), matrahın yükselmesi toplam maliyeti katlıyor.

Rayiç–Gerçek Bedel Farkı: Türkiye’de Neden En Büyük Risk Kaynağı?

Uzmanlara göre en kritik nokta, Türkiye’deki tapu işlemlerinin büyük bölümünün hâlâ “rayiç bedel” üzerinden yapılması. Oysa gerçek piyasa fiyatları çoğu bölgede rayiç bedelin 2–6 katı arasında seyrediyor. 2026’da değerleme gerçeğe yaklaşacağı için düşük rayiç bedelden işlem yapma imkânı fiilen ortadan kalkacak.

3 Milyonluk Konutun Vergi Değeri Neden 9 Milyona Çıkabiliyor?

Değer artışı sınırı “maksimum 3 kat” olarak belirlenmiş durumda. Bu nedenle 2025’te 3 milyon TL görünen bir konut, 2026’da doğrudan 9 milyon TL olarak kayda geçebiliyor. Bu artış yalnızca tapu harcını değil, yıllık ödenecek emlak vergisini de keskin şekilde yukarı çekecek.

Tapu Harcı Neden 120.000 TL’den 360.000 TL’ye Fırlıyor?

Mevcut durumda 3 milyon TL’lik bir konut için toplam tapu harcı %4 oranı ile 120 bin TL. Ancak değer 9 milyon TL olduğunda aynı oranla harç 360 bin TL’ye ulaşıyor. Bu tutar alıcı ve satıcı arasında 180’er bin TL olarak bölünüyor. Uzmanlara göre bu artış, konut devir maliyetlerini bazı vatandaşlar için “erişilemez” hale getirebilir.

“31 Aralık Son Gün” Uyarısı: İşlem Yoğunluğu Bekleniyor

Uzman Tolu, artışların yürürlüğe girmesinden önce, yani 31 Aralık’a kadar tapu devrinin tamamlanması gerektiğini vurguluyor. Tapu dairelerinde yıl sonuna doğru tarih randevularının hızla dolacağı, bazı bölgelerde randevu bulmanın zorlaşabileceği tahmin ediliyor.

Yeni Sistemde Kaçış Yok: Değerleme Yazılımla Otomatik Hesaplanacak

2026’dan itibaren tüm emlak vergisi değerlerinin merkezi sistem tarafından otomatik olarak hesaplanacağı belirtiliyor. Böylece vatandaşın rayiç bedel beyan ederek harç matrahını düşük gösterme ihtimali ortadan kalkacak. Sistem, bölgesel değer artışlarını da dikkate alarak her yıl yeni değer oluşturacak.

2027–2029 Arası Yıllık Artış Formülü: Vergiler Kademeli Tırmanacak

2026’daki üç kat artış başlangıç olacak. 2027, 2028 ve 2029 yıllarında vergilendirme, her yıl belirlenen “yeniden değerleme oranı” ile çarpılarak güncellenecek. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bu artışların her yıl ciddi yük oluşturacağı ifade ediliyor.

Konut Satışlarında Pazarlık Dinamikleri Değişiyor

Artan tapu harcı maliyetleri, alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık süreçlerini de etkileyebilir. Uzmanlara göre bazı satıcılar, “harcı ben öderim” pazarlama yöntemini kullanırken, bazıları artan maliyetleri satış fiyatına yansıtabilir. Bu da konut fiyatlarında dolaylı bir artış dalgası yaratabilir.

Yatırımcılar İçin Zamanlama Kritik: 2025 Sonu Son Fırsat mı?

Gayrimenkul yatırımcıları açısından 2025 yılının son çeyreği kritik önem taşıyor. Değer artışının 2026’da gelmesiyle, yatırımcıların tapu devrini yıl bitmeden yaparak büyük bir maliyet avantajı elde edeceği belirtiliyor. Bazı yatırım uzmanları bunu “son uygun maliyetli tapu dönemi” olarak değerlendiriyor.

Artışın Konut Piyasasına Etkisi: Sıcak Para Girişi Artabilir

Yıl sonuna doğru tapu işlemlerinde hızlanma beklenirken, emlak danışmanlarına göre piyasada “acil satış” ve “son dakika alım” hareketliliği oluşabilir. Tapu harcı artmadan işlem yapmak isteyenlerin talebi, konut piyasasında kısa vadeli bir canlanma yaratabilir.

Yeni düzenleme, 2026’dan itibaren gayrimenkul sahipleri için önemli mali yükler doğuracak. Özellikle rayiç bedelle gerçek satış bedeli arasındaki uçurumun kapanması, pek çok vatandaşın tapu devrinde beklemediği maliyetlerle karşılaşmasına neden olabilir. Uzmanlar, tapu harcı artışının yalnızca bireyleri değil, genel konut piyasasını da etkileyeceğini; fiyat dengelerinin değişeceğini ve yıl sonuna doğru yoğun bir işlem trafiği yaşanacağını öngörüyor. Sonuç olarak 31 Aralık, birçok vatandaş için kritik bir dönüm noktası olacak.