“Kirayı elden ödedim” Geçersiz ,Yargıtay’dan Emsal karar

Yargıtay, milyonlarca kiracı ve ev sahibini ilgilendiren kritik bir karara imza attı. Resmi Gazete’de yayımlanan emsal nitelikteki karara göre, yazılı kira sözleşmesi bulunan durumlarda kira bedelinin elden ödendiği iddiası tanıkla ispatlanamayacak.

Kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında uzun süredir tartışma konusu olan “kirayı elden ödedim” savunmasına ilişkin önemli bir içtihat oluşturuldu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin verdiği karar, Resmi Gazete’nin 10 Şubat 2026 tarihli sayısında yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Kararla birlikte, yazılı kira sözleşmesi bulunan ve yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerinde olan durumlarda, kiracının kira bedelini ödediğini tanık beyanlarıyla ispatlamasının mümkün olmadığı açıkça hükme bağlandı.

“Kirayı elden ödedim” savunmasına net sınır

Yargıtay, kira bedelinin ödendiğine dair iddialarda ispat yükünün nasıl yerine getirileceğini netleştirdi. Karara göre, yazılı sözleşme varsa ve kira bedeli yüksek tutarlıysa, tanık anlatımları tek başına yeterli kabul edilmeyecek. Kiracının mutlaka yazılı belge sunması gerekecek. Bu ilke, uygulamada sıkça başvurulan savunma yolunu büyük ölçüde geçersiz kılıyor.

Dosyanın çıkış noktası Eskişehir oldu

Karara konu uyuşmazlık Eskişehir’de yaşandı. Taraflar arasında 20 Eylül 2022 tarihli yazılı kira sözleşmesi bulunuyordu. Sözleşmede kira bedelinin banka yoluyla ödenmesi kararlaştırılmıştı. Ancak kiracı, ev sahibinin talebi üzerine ödemeleri elden yaptığını ileri sürdü.

Kiracı icra takibiyle karşı karşıya kaldı

Kiracı, haziran ayı kirasının ev sahibi tarafından alınmadığını belirterek tevdi mahalli tayini talep etti. Buna rağmen ev sahibi tarafından icra takibi başlatıldı. Kiracı, borçlu olmadığının tespiti için dava açtı. Süreç ilerledikçe dava, icra tehdidi altında ödeme yapıldığı gerekçesiyle istirdat davasına dönüştü.

İlk derece mahkemesi tanıkları esas aldı

Eskişehir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının sunduğu tanık beyanlarına dayanarak kira bedellerinin ödendiği kanaatine vardı. Mahkeme, kiracının aynı borcu ikinci kez ödemek zorunda kaldığını belirtti. Bu gerekçeyle ödenen bedelin faiziyle birlikte iadesine hükmetti.

Adalet Bakanlığı devreye girdi

İlk derece mahkemesinin kararı, Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz edildi. Bakanlık, yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olduğunu vurguladı. Bu nedenle ödemenin kesin delille ispat edilmesi gerektiğini savundu.

“Senede karşı tanıkla ispat olmaz” vurgusu

Temyiz dilekçesinde, yazılı kira sözleşmesi bulunan durumlarda senede karşı tanıkla ispat yasağının uygulanması gerektiği hatırlatıldı. Tanık anlatımlarının, yazılı sözleşmenin yerine geçemeyeceği ifade edildi. Bu görüş, Yargıtay kararında belirleyici oldu.

Yargıtay’dan açık ve bağlayıcı ilke

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında üç temel kriteri net şekilde ortaya koydu. Yazılı kira sözleşmesi bulunması, yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması ve ödemenin kesin delille kanıtlanması gerektiği vurgulandı. Bu şartlar oluştuğunda tanık beyanlarının geçerli olmayacağı belirtildi.

Dekont ve makbuz şartı getirildi

Yüksek Mahkeme, kira bedelinin elden ödendiği iddiasının ancak banka dekontu, makbuz veya yazılı belgeyle ispatlanabileceğini vurguladı. Elden ödeme iddiasının sözlü anlatımlarla kabul edilmesi hukuka aykırı bulundu. Bu yaklaşım, uygulamada önemli bir değişiklik anlamına geliyor.

İlk karar usul ve yasaya aykırı bulundu

Yargıtay, ilk derece mahkemesinin tanık beyanlarına dayanarak verdiği kararı usul ve yasaya aykırı buldu. Karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozuldu. Böylece benzer davalar için yol gösterici bir içtihat oluşturuldu.

Milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiriyor

Karar, özellikle büyük şehirlerde yaygın olan elden kira ödeme alışkanlığını doğrudan etkiliyor. Kiracılar açısından belgeyle ödeme yapmanın önemi bir kez daha ortaya kondu. Ev sahipleri için de tahsilatın kayıt altına alınması zorunlu hale geliyor.

Yeni davalarda emsal olacak

Uzmanlar, bu kararın kira davalarında emsal niteliği taşıyacağını belirtiyor. Bundan sonraki süreçte mahkemelerin benzer uyuşmazlıklarda bu içtihada göre karar vermesi bekleniyor. Kira hukukunda ispat rejimi daha katı bir çerçeveye oturuyor.

Yargıtay’ın Resmi Gazete’de yayımlanan bu kararı, kira ilişkilerinde belgesiz ödeme döneminin fiilen sona erdiğini gösteriyor. Kiracıların “elden ödedim” savunmasına dayanarak hak araması artık mümkün olmayacak. Uzmanlara göre, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin bundan sonraki süreçte tüm kira ödemelerini banka kanalıyla ve belgeye dayalı şekilde yapması, olası hukuki ihtilafların önüne geçmenin tek yolu olacak.