İmar planı değişikliğiyle piyasa değeri yükselen tüm arsa ve araziler için artık değer artış payı ödenecek. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, değer artışının yüzde 90’ının kamuya aktarılmasını zorunlu kılan yönetmeliği yürürlüğe soktu. Düzenleme, yıllardır tartışılan “imar rantı” konusuna ilk kez net bir çerçeve getiriyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve imar planı değişikliğiyle taşınmazların değer kazanması durumunda ortaya çıkan kazançların kamuya aktarılmasını zorunlu hale getiren “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenlemeye göre, plan değişikliği sonucu piyasa değeri artan tüm taşınmazlardan, değer artışının yüzde 90’ı kamuya aktarılacak. Bu pay, belediyelerin altyapı, ulaşım ve çevresel projelerinde kullanılacak.

Yeni uygulama, yıllardır tartışılan “imar değişikliği sonrası oluşan haksız rant” konusuna kapsamlı bir düzenleme getiriyor. Bakanlık yetkilileri, yönetmelikle birlikte imar planı değişikliklerinde şeffaf, denetlenebilir ve standart bir değerleme mekanizması oluşturulduğunu vurguladı.

Yönetmelik Tüm İmar Planı Değişikliklerine Standart Getiriyor

Yeni düzenleme ile sadece büyük çaplı plan tadilatları değil; parsel bazında yapılan yükseklik artışı, emsal değişikliği, kullanım amacı dönüşümü, kat adedi arttırımı ve fonksiyon değişiklikleri gibi tüm imar planı revizyonları değer artış payına tabi olacak. Bu sayede farklı belediyelerde uygulanan farklı kriterler ortadan kaldırılarak ulusal ölçekte tek tip bir uygulama hayata geçiriliyor.

Değer Artışının Hesaplanması İçin Üç Aşamalı Değerleme Sistemi Kurulacak

Yönetmelik, taşınmazın plan değişikliği öncesi ve sonrası değerinin nasıl hesaplanacağına ilişkin çok detaylı bir süreç tarif ediyor. Buna göre:

• Ön değerleme, parselin mevcut kullanım hakkına göre yapılacak.
• Son değerleme, plan değişikliği sonrası yeni emsal, kat hakkı ve kullanım türüne göre belirlenecek.
• Artış farkı, iki değer arasındaki net pozitif fark olarak kabul edilecek.
  Değerleme sürecinde SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının raporu zorunlu olacak ve raporlar belediyelerin teknik komisyonlarınca doğrulanacak.

Yüzde 90’lık Kamu Payı İlk Kez Hukuken Netleştirildi

Değer artışının yüzde 90’ının kamuya aktarılacağı daha önce kanunla belirtilmiş olsa da nasıl uygulanacağı açık değildi. Yeni yönetmelik, payın nasıl hesaplanacağı, kim tarafından ne zaman tahsil edileceği ve hangi kurumun hesabına yatırılacağı gibi tüm teknik detayları tanımlayarak uygulanabilir hale getiriyor.
Bu pay, belediye veya il özel idaresi hesaplarına yatırılacak ve harcamaları kesinlikle başka alanlara aktarılamayacak.

Belediyelere Denetim Yetkisi ve Sorumluluk Yükleniyor

Artık imar değişiklikleri belediye meclisinden geçse bile değer artışı hesaplanmadan işlem tamamlanmış sayılmayacak. Belediyeler:

• Ekspertiz raporlarını incelemek,
• Gerekirse yeni değerleme talep etmek,
• Tahsilatı yapmak,
• Tahsil edilemeyen durumlarda yasal işlem başlatmakla
  yükümlü olacak. Bu durum, belediye teknik birimlerinin kapasitesinin artırılmasını da zorunlu kılıyor.

Kamuya Aktarılan Gelir Altyapı, Ulaşım ve Sosyal Projelere Harcanacak

Elde edilen gelirler sadece kentsel ihtiyaçlar için kullanılabilecek. Yönetmelik, bu yatırımları şu başlıklarda sınırlandırıyor:

• İçme suyu, kanalizasyon, yağmur suyu altyapıları
• Toplu ulaşım projeleri
• Deprem ve afet riskini azaltan dönüşüm yatırımları
• Park, sosyal donatı ve yeşil alan genişletme çalışmaları
  Bu sınırlama, “değer artışının toplumsal faydaya dönüşmesi” prensibine dayanıyor.

Arsa ve Konut Spekülasyonunun Önüne Geçmeyi Amaçlıyor

Plan değişikliği bekleyip arsa toplayan kişi ve şirketlerin haksız kazanç elde etmesi uzun yıllardır tartışma konusuydu. Yönetmelik, rant beklentisiyle yapılan satın alımların cazibesini azaltmayı hedefliyor.
Böylece:

• Kentsel rantın bireysel kazanç yerine toplumsal faydaya dönmesi,
• Arsa fiyatlarında yapay şişmenin engellenmesi,
• Planlama süreçlerinde baskı ve lobiciliğin azalması
  öngörülüyor.

Değer Artışı Ödenmeden İnşaat Ruhsatı Verilmeyecek

Yeni düzenleme, tahsilatın zamanlamasını da netleştiriyor. Buna göre:

• Değer artış payı ödenmeden ruhsat alınamayacak.
• Taksite bölünmesi mümkündür ancak ilk taksit ödenmeden imar uygulaması başlatılamaz.
• Ödenmeyen paylar tapuya takyidat (kısıtlama) olarak işlenerek satış sürecinde de karşıya çıkarılacak.
  Bu madde, uygulamayı fiilen zorunlu hale getiriyor.

Plan Değişikliği Taleplerinde Teknik Gerekçe Zorunluluğu Getiriliyor

Artık plan değişikliği teklifleri gerekçesiz veya “yatırım ihtiyacı” gibi genel ifadelerle meclise sunulamayacak.
Teklif sahipleri, şu raporları zorunlu olarak sunmak zorundadır:

• Kentsel etkilenme analiz raporu
• Trafik, altyapı ve nüfus yoğunluğu etkileri
• Çevresel uyum raporu
  Bu sayede “kişiye özel plan değişikliği” olarak bilinen uygulamaların önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Yönetmelik İle Hukuki Belirsizlikler Ortadan Kalkıyor

Daha önce birçok dava, “değer artışı nasıl hesaplanacak?”, “değerleme yetkisi kimde?”, “tahsilat ne zaman yapılacak?” gibi belirsizlikler nedeniyle açılıyordu. Yeni yönetmelik bu soruları tamamen açıklığa kavuşturuyor.
Bu belirlilik:

• Yatırımcılar için öngörülebilirliği artıracak,
• Belediyelerin imar uygulamalarında hukuki riskleri azaltacak,
• Mahkemelerde görülen imar-rant davalarının sayısını düşürecek.

Yeni düzenleme, Türkiye’de imar rantının kontrol altına alınması açısından son yılların en kapsamlı adımlarından biri olarak değerlendiriliyor. Özellikle büyükşehirlerde emsal artışı veya kullanım dönüşümüyle elde edilen milyonlarca liralık rantın artık büyük ölçüde kamuya dönmesi bekleniyor.

Kentsel planlama uzmanları, uygulamanın başarılı olmasının belediyelerin teknik kapasitesine, değerleme süreçlerinin şeffaflığına ve denetim mekanizmasının nasıl işletileceğine bağlı olduğunu vurguluyor.
Buna karşın, yatırımcı çevrelerin yüksek oran nedeniyle imar değişikliği taleplerinde azalma olabileceği; bu durumun bazı bölgelerde gelişimi yavaşlatabileceği yorumları da yapılıyor.

Genel olarak düzenlemenin, güçlü bir uygulama ile Türkiye’de şehircilik politikasının yönünü önemli ölçüde değiştirebileceği belirtiliyor.

.