Yargıtay’dan emsal kira kararı: 5 yıl hesabında yeni dönem

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin son yenilenme tarihinden itibaren 5 yıl geçmediği gerekçesiyle reddedilen bir kira tespit davasında yerel mahkemenin kararını bozdu. Daire, kira ilişkisinin başlangıcı ile yenilenen sözleşmenin niteliğinin ve belirlenen kira bedelinin emsal değerlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğine hükmetti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kararı, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde 5 yıllık sürenin nasıl değerlendirileceğine ilişkin önemli bir dosyayı gündeme getirdi.

Karara konu olay İstanbul’daki bir iş yerinde yaşandı. 2005 yılında kiraya verilen taşınmaz için mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin çevredeki emsal kiraların ve rayiç değerlerin gerisinde kaldığını ileri sürdü. Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle kira tespit davası açtı.

Yerel mahkeme 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini değerlendiren mahkeme, kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre yeniden belirlenmesine ilişkin talebi kabul etmedi.

Mahkeme, kira sözleşmesinde yer alan artış şartının uygulanması gerektiğine karar verdi. Bu karara yapılan istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi. Bunun üzerine dosya temyiz incelemesi için Yargıtay’a taşındı.

Yargıtay kararı bozdu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına ve 2018 yılında yapılan sözleşmenin niteliğinin ayrıca incelenmesi gerektiğine dikkat çekti. Başka bir ifadeyle, yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin değerlendirilmesinin yeterli olmayacağı belirtildi.

Kiranın emsal bedellere uygunluğu araştırılacak

Yargıtay’ın değerlendirmesinde, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o dönemdeki rayiç ve emsal değerleri yansıtıp yansıtmadığının da ortaya konulması gerektiği belirtildi.

Bu nedenle kira bedelinin emsal kiralara göre durumunun araştırılması, gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılması ve elde edilen sonuca göre hukuki değerlendirme yapılması gerektiğine işaret edildi.

Türk Borçlar Kanunu’ndaki 5 yıllık düzenleme

Kararda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümlerine de dikkat çekildi. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken yalnızca artış oranının değil, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin de dikkate alınması öngörülüyor.

Yargıtay’ın bu dosyada verdiği bozma kararı, “son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmedi” gerekçesinin tek başına yeterli olup olmadığının yeniden değerlendirilmesini gerektirdi. Dosyada kira ilişkisinin başlangıcı, 2018 tarihli sözleşmenin niteliği ve kira bedelinin emsal değerlere uygunluğu birlikte incelenecek.